Kiinteistöverokeskustelussa minua on häirinnyt se, että veroa puolustetaan monin eri perusteluin, mutta nämä perustelut eivät kohtaa. Ei sinänsä kerro verosta huonoa, jos sen tueksi löytyy useita argumentteja, mutta kiinteistöveroa on vaikeaa ajaa, jos edes veron puolustajat eivät saa rivejään suoriksi.
Se, mitä alla kirjoitan, on alustavia ajatuksiani. Kaikki johtopäätökset ja faktat eivät kuitenkaan ole “omiani”. Kannustan jokaista lukemaan valtiovarainministeriön verotuksen kehittämistyöryhmälle laaditun muistion kiinteistöverotuksesta. Sieltä löytyy taustatietoa muun muassa siitä, miten kiinteistövero vaikuttaa asumisen kustannuksiin. Tarkoitukseni on kirjoittaa lyhyesti, joten kirjoitukseen jää aukkoja. Näitä aukkoja voi myös paikata lukemalla yllä olevan muistion.
Ne, jotka ovat kannattaneet kiinteistöveroa tai sen korotusta, ovat nähneet verolla ainakin seuraavat kuusi tehtävää:
- Katumaksun korvaaminen
- Asumistulon verottaminen
- Omaisuusveron korvaaminen
- Ansiottoman arvonnousun verottaminen
- Kuntien veropohjan laajentaminen ja vakauttaminen
- Asumisen energiatehokkuus
Käsittelen ensin jokaista näistä kuudesta tehtävästä. Sen jälkeen käsittelen kiinteistöveron nostamista vastustavia argumentteja. Ensimmäisen argumentin mukaan kiinteistövero nostaa asumisen hintaa, mitä pidetään huonona asiana. Toinen argumentti vie ensimmäistä pidemmälle: väitetään, että asumisen hinnan nousu koettelee kovimmin pienituloisia. Lopuksi esitän lyhyet johtopäätökseni. Ohitan tässä kysymykset siitä, miten tulot jakautuvat kuntien ja valtion välillä, sekä siitä, millä aikataululla veroa tulisi korottaa, jotta se kohtelisi oikeudenmukaisesti myös nykyisten pelisääntöjen aikana omistavaan luokkaan siirtyneitä.
Katumaksun korvaaminen. Katumaksusta luovuttiin vuonna 1993, kun kiinteistöveroa alettiin periä. Katumaksun perimistä koskevan lain ongelmaksi koettiin, että kadunhoidosta saatua hyötyä oli mahdotonta jyvittää oikeudenmukaisesti niille, jotka kadunhoidosta hyötyivät. Kiinteistövero ei korvannut yksinomaan katumaksua, mutta kiinteistöveron historian vuoksi moni pitää yhä kiinteistöveron tarkoituksena kerätä rahaa katujen kunnossapitoon. Tämä näkemys olisi syytä unohtaa. Kiinteistöverolla on nykymaailmassa parempiakin tehtäviä.
Asuntotulon verottaminen. Asuntotulo on omistusasumisesta saatava taloudellinen hyöty. Tämä hyöty ilmenee yleisenä pyrkynä siirtyä vuokra-asujien luokasta omistusasujien luokkaan, koska omistusasuminen on taloudellisesti edullisempaa. (Oman saarnansa aihe on, miksi vain varakkaammilla on varaa asua edullisemmin. En käsittele sitä kysymystä enempää tässä.) Asuntotulon käsite on abstrakti, joten asuntotulon verotus ei voimassa olleessaan 1972 - 1993 saanut suurta kannatusta. Asuntotulo on kuitenkin rahan arvoinen etu, kuten Soininvaara kirjoittaa.
Jos asuntotuloa verotetaan asunnon arvon mukaisesti, on luonnollista, että verotuksessa pitää saada vähentää asunnon omistamiseen liittyvät kulut eli asuntolainan korot. Koska itse miellän asuntotulon verottamisen yhdeksi kiinteistöveron funktioksi ja kiinteistöveron korottamisen perusteeksi, en voi yhtyä vaatimuksiin siitä, että asuntolainan verovähennyksestä luovuttaisiin.
Omaisuusveron korvaaminen. Omaisuusvero on oikeastaan aika typerä vero. Ei ole tapana verottaa pankkitilillä makaavista rahoista vaan ainoastaan maksetuista koroista. Ei veroteta osakkeita vaan osinkoja. Metsääkään ei enää veroteta metsän vuoksi vaan vero peritään puun myynnistä.
Vaikka omistamisen verottaminen lähtökohtaisesti olisi typerää, asunnon omistaminen tuottaa laskennallista asuntotuloa (ks. yllä), joten sitä pitäisi verottaa. Laskennallisen tulon verotuksesta on esimerkki Alankomaiden talletus- ja sijoitusvero. Veron suuruus on 1,2 % talletusten ja sijoitusten määrästä, mikä vastaa 30 prosentin veroa 4 prosentin tuotolle.
Ansiottoman arvonnousun verotus. Ansioton arvonnousu on maan tai kiinteistön hinnan nousemista ilman, että omistaja tekee mitään asian hyväksi (kuten kunnostusta tai raivaustöitä). Arvonnousu johtuu yleisistä yhteiskunnallisista muutoksista (esim. kaupungistuminen) ja kaavoituspäätöksistä. Esimerkiksi uuden raitiotielinjan rakentaminen nostaa raiteiden varrella olevien kiinteistöjen hintoja. Tätä ansiotonta arvonnousua voidaan verottaa kiinteistöverolla. Näin voitaisiin myös rahoittaa Turun ja Tampereen suunniteltuja raitiotiehankkeita.
Kuntien veropohjan laajentaminen ja vakauttaminen. Eräs argumentti kiinteistöveron puolesta on ollut se, että kiinteistövero tuo kunnille lisää vakaita tuloja palveluiden järjestämiseen. Kiinteistöveron hyvä puoli on se, että toisin kuin tuotantoa kiinteistöjä ei voi viedä ulkomaille, joten vero ei ole altis kansainväliselle kilpailulle. Kansantaloudelle ja työllisyydelle myönteistä on, että kiinteistöverolla voidaan korvata sellaisia veroja, joiden vaikutus työllistämiselle on haitallinen.
Asumisen energiatehokkuus. Viime aikoina on nostettu keskusteluun energiatehokkuuden perusteella porrastettu kiinteistöverotus. Asuminen on yksi merkittävimmästä energiankuluttajista, joten ajatus on houkutteleva. Toisaalta sama vaikutus saadaan aikaan energiaverotuksella, joten energiatehokkuuden liittäminen kiinteistöveroon on verojärjestelmään monimutkaistava ja turha temppu.
Kiinteistöveron vaikutus asumisen hintaan. Naivin ajatuksen mukaan kiinteistövero nostaa asumisen kustannuksia tasan veron suuruuden verran. Juuri mikään vero ei toimi näin, koska tuotteiden hinta ei määräydy yksinomaan kustannuksien perusteella, vaan hinta muodostuu markkinoilla myös kysynnän mukaan. Naiville ajatukselle vastakkaisen näkemyksen mukaan asuntojen tarjonta on vakio (kiinteä), jolloin hinta määräytyy vain asukkaiden maksukyvyn mukaan. Toisin sanoen kiinteistöveron noston ajatellaan laskevan kiinteistön arvoa siten, että (vuokra-)asumisen kustannukset pysyisivät samoina. Lyhyellä aikavälillä ja tietyillä täyteen rakennetuilla alueilla tarjonta onkin vakio, mutta muualla se muuttuu hitaasti. Kiinteistöveron vaikutus on todellisuudessa jotain kahden ääripään väliltä mutta lähempänä jälkimmäistä.
Kiinteistöveron vaikutus tulo- ja varallisuuseroihin. Kun hyväksytään se, että kiinteistövero vaikuttaa asumisen hintaan, on syytä tarkastella sitä, miten vero kohdistuu eri tulo- ja varallisuusluokkiin. Kiinteistöveron korottamista puolustaneet sanovat usein, että rikkaammilla on suuremmat asunnot kalliimmilla paikoilla, joten vero ei sorsi köyhempiä. Alkuosa väitteestä on aivan totta, mutta johtopäätös ei pidä vettä. Pienituloisilla nimittäin suurempi osa kuluista menee asumiseen. Tämä ei kuitenkaan ole syy olla korottamatta kiinteistöveroa, mutta se pakottaa miettimään, miten veron epäoikeudenmukaisuus voidaan korvata muilla veroratkaisuilla tai tulonsiirroilla.
Johtopäätökseni
Pitäisikö kiinteistöveron korottaminen nähdä asumistulon verottamisena, omaisuusveron korvaamisena, ansiottoman arvonnousun verottamisena vai kuntien veropohjan laajentamisena ja vakauttamisena? Kyllä. Näitä tavoitteita ei pidä nähdä toisilleen vastakkaisina, vaan samalla veronkorotuksella voidaan saavuttaa kaikkia edellä olevia tavoitteita. Ongelmana on oikean verotason määrittäminen. Jokainen tavoite vaatisi erilaisen kiinteistöveron tason ja joidenkin tavoitteiden toteuttamiseen voisi olla parempiakin keinoja. Kiinteistöveroa on kuitenkin korotettava nykyisestään, mikä onnistuu helpommin, jos argumenttimme ovat huolella valittuja.
